בישראל קיימות הקלות ופטורים במס רכישה ובמס שבח במקרים של רכישת דירה יחידה, החלפת דירה, דירה בירושה, רכישה מקבלן והעברה ללא תמורה. כמו כן, מס רכישה חל גם על נכסים מסחריים, כמו משרדים וחנויות, והוא מחושב בשיעור קבוע על כל שווי הנכס. להלן סקירה תמציתית המפרטת את האפשרויות לקבלת הקלות במס.
1. פטור ממס רכישה לדירה יחידה
רוכשי דירה יחידה, כלומר דירה שאין בבעלותם דירה נוספת, זכאים לפטור חלקי ממס רכישה בהתאם למדרגות הקבועות בתקנות. נכון לשנת 2024, המדרגות הן:
- על הסכום עד 1,978,745 ש"ח – פטור מלא (0%).
- על חלק השווי בין 1,978,745 ש"ח ל-2,347,040 ש"ח – 3.5%.
- על חלק השווי בין 2,347,040 ש"ח ל-6,055,070 ש"ח – 5%.
- על חלק השווי בין 6,055,070 ש"ח ל-20,183,565 ש"ח – 8%.
- על חלק השווי שמעל 20,183,565 ש"ח – 10%
2. הקלות במס רכישה למשפרי דיור – רכישת דירה חלופית
משפרי דיור יכולים להיחשב כבעלי דירה יחידה לעניין מס רכישה גם אם בבעלותם דירה נוספת, כל עוד הם ימכרו את הדירה הקודמת במסגרת הזמן הקבועה בחוק:
- 18 חודשים מרכישת הדירה החלופית (לרכישות שבוצעו בין 1 ביוני 2023 ל-31 במאי 2025).
- 24 חודשים עבור רכישות שבוצעו לפני 1 ביוני 2023 או לאחר 31 במאי 2025.
3. רכישת דירה מקבלן
רוכשי דירה חדשה מקבלן נדרשים למכור את דירתם הקודמת תוך 12 חודשים מהמועד שבו החזקה בדירה החדשה נמסרת להם (או מהמועד שנקבע בחוזה, במקרה של עיכוב שלא תלוי בהם). אם יעמדו בתנאי זה, הם ייחשבו כבעלי דירה יחידה ויהיו זכאים למדרגות המס המופחתות.
4. רכישת דירה בירושה
רוכשים שקיבלו דירה בירושה אינם נחשבים כבעלי "דירה נוספת" לעניין מס רכישה, כל עוד מתקיימים התנאים הבאים:
- הדירה התקבלה בירושה מבן משפחה מדרגה ראשונה (כגון הורה).
- הנפטר היה בעל דירה יחידה בעת פטירתו.
- הרוכש יורש את חלקו היחסי בדירה יחד עם יורשים נוספים, או שהוא יורש את הדירה בשלמותה.
חשוב לציין: אם לנפטר היו מספר דירות בבעלותו, הדירה שהתקבלה בירושה תיחשב כדירה נוספת עבור היורשים, ולא יחול עליה הפטור הנוגע למס רכישה עבור דירה יחידה.
5. רכישת דירה נוספת (דירה שנייה)
רכישת דירה נוספת (למגורים או להשקעה) מחויבת בשיעור מס רכישה גבוה יותר, ללא מדרגות מופחתות:
- על חלק השווי עד 6,055,070 ש"ח – 8%.
- על חלק השווי שמעל 6,055,070 ש"ח – 10%.
6. העברה ללא תמורה (מתנה) בין קרובי משפחה
העברת נכס במתנה בין קרובי משפחה מעניקה הקלות במס רכישה ובמס שבח, אך ההגדרות והפטורים משתנים בין שני סוגי המס:
- מס רכישה: בעסקת מתנה לקרוב משפחה, ישלם מקבל המתנה שליש מהשיעור הרגיל של מס רכישה. קרובי משפחה המזכים בהקלה במס רכישה כוללים: בן/בת זוג (לרבות ידועים בציבור), הורה, ילד, נכד, סבים וסבתות, בן/בת זוג של ההורה, בן/בת זוג של הילד, וכן אח/אחות.
- מס שבח: ההגדרה של קרובי משפחה לצורך פטור ממס שבח מצומצמת יותר וכוללת: בן/בת זוג (לרבות ידועים בציבור), הורה, צאצא (ילדים ונכדים), ובן/בת זוג של הצאצא. אחים אינם זכאים לפטור ממס שבח בעסקת מתנה, אלא אם מדובר בנכס שהתקבל בירושה מהורה.
7. מס רכישה על נכסים מסחריים
מס רכישה על נכסים מסחריים, כגון משרדים, חנויות ושטחים מסחריים אחרים, מחושב בשיעור אחיד של 6% על שווי הנכס.
האם מס הרכישה מחושב על הסכום הכולל מע"מ?
במקרה של רכישת נכס מסחרי מקבלן או יזם, מס הרכישה מחושב על הסכום הכולל את המע"מ. כלומר, אם עלות הנכס היא 1,000,000 ש"ח ומתווסף מע"מ של 17%, מס הרכישה יחושב על הסכום הכולל (1,170,000 ש"ח).
סיכום
הקלות ופטורים במס רכישה ובמס שבח נועדו להקל על רכישת דירות למגורים, לסייע למשפרי דיור ולתמוך ברוכשי דירה ראשונה. עבור נכסים מסחריים, שיעור מס הרכישה הוא אחיד ואינו כולל מדרגות מופחתות.
למידע נוסף והתאמה למקרה הפרטי, מומלץ להתייעץ עם עו"ד מומחה למיסוי מקרקעין.
המאמר הינו מאמר פטורים בסיסיים ולא תכנוני מס מורכבים מעודכן ליום 19.11.2024.
נכתב על ידי עו"ד שאול מוש