סכסוכי שכנים בבניינים משותפים הם עניין נפוץ, ולעיתים קרובות גורמים למתח ופוגעים באיכות החיים. למרבה המזל, ישנו כלי משפטי שמטרתו לסייע בפתרון בעיות אלו בצורה מהירה ויעילה – המפקח על הבתים המשותפים.
במאמר זה, נסביר כיצד המפקח יכול לעזור ביישוב סכסוכים בין דיירים, מהן סמכויותיו ומה ניתן לעשות כדי להימנע מהגעה למצב של עימות משפטי.
מתי פונים למפקח על הבתים המשותפים?
חוק המקרקעין מעניק למפקח סמכות לדון במגוון רחב של סכסוכים הנוגעים לחיים בבית המשותף. להלן דוגמאות לסוגי המקרים בהם ניתן לפנות אליו:
- בעיות רטיבות ונזקי בנייה: בעיות אלו משפיעות לעיתים קרובות על יותר מדירה אחת ודורשות פתרון באמצעות קביעת אחריות ברורה. המפקח מוסמך לבדוק מקרים אלה בעזרת מומחה שממונה מטעמו או מטעם בית המשפט, אשר בודק את מקור הנזילה וקובע את האחריות המדויקת של כל דייר לנזקי הרטיבות או הנזילה בדירה.
המפקח על הבתים המשותפים רשאי לדון בכל סכסוך הנובע מנזק לדירה הנגרם מגורם חיצוני (שכן או ועד בית), בניסיון להבין את מקור הנזק, האחריות לטיפול, האחריות הכספית ועוד. אחד המקרים הנפוצים ביותר העולים לדיון אצל המפקח הוא נזילת מים מהשכן או מצינור השייך לוועד הבית המשותף, או חדירה של מי גשם מאיטום חיצוני של הבניין.
- הסגת גבול ברכוש משותף: דוגמאות נפוצות כוללות גידור שטח משותף ושימוש בו לצרכים פרטיים, תפיסת חניה שאינה מוצמדת לדירה בתשריט הבניין, או השתלטות על חלק מגינה משותפת. המפקח מוסמך לדון במקרים אלו ולהורות על השבת המצב לקדמותו.
- אי הסכמה על תחזוקת הרכוש המשותף: נושאים כגון אחזקת מעליות, דודי שמש, איטום גגות, תחזוקת מעלון, וניהול מערכות הבניין.
- התקנת מצלמות פרטיות: במקרים בהם מצלמות פרטיות מותקנות ברכוש המשותף ופוגעות בפרטיות הדיירים, המפקח יכול להכריע אם ההתקנה חוקית או דורשת תיקון.
- מריבות בנוגע לשימוש במתקנים משותפים: כגון מעליות, חניונים, עמדות טעינה לרכבים חשמליים, פאנלים סולאריים ודודי שמש.
- שינויים חזותיים בלתי מורשים בבניין: כמו שינוי חזית הדירה.
מהן סמכויותיו של המפקח?
המפקח על רישום מקרקעין, המכונה גם המפקח על הבתים המשותפים, הוא גוף שיפוטי שמעמדו דומה לזה של שופט בית משפט השלום. הסמכויות העיקריות שלו כוללות:
- דיון והכרעה בסכסוכים בין שכנים הנוגעים לשטחים משותפים ולזכויות הדיירים בבית המשותף.
- מתן פסקי דין מהירים יחסית בהשוואה לבתי משפט רגילים.
- טיפול בתביעות בגין הסגת גבול בשטחים משותפים.
חשוב לציין שהמפקח אינו מוסמך לדון בנושאים נזיקיים שאינם נוגעים לרכוש המשותף, כגון מטרדים רעש או עבירות תכנון ובנייה. בנושאים אלו ניתן לפנות לבית משפט השלום, שהוא הערכאה הרלוונטית לדון בנזקים או במטרדים שאינם בתחום סמכות המפקח.
מתי פונים רק לבית משפט השלום?
ישנם מקרים בהם אין למפקח על הבתים המשותפים סמכות לדון, ולכן הפנייה תהיה ישירות לבית משפט השלום. דוגמאות למקרים כאלה כוללות:
- מטרדי רעש, ריח או עשן: תביעות בגין מטרדים אלו מוגשות לבית משפט השלום, שכן הן אינן קשורות ישירות לרכוש המשותף.
- עבירות על חוקי תכנון ובנייה: כגון בנייה בלתי חוקית או חריגות בנייה.
- תביעות נזיקין: כאשר מדובר בנזקים שאינם נוגעים ישירות לשטח המשותף או להסגת גבול.
- מחלוקות מסחריות: אם מדובר בשימושים מסחריים בדירה או בנכס, שאינם נכללים בסמכות המפקח.
כיצד מתבצע הליך הפנייה למפקח?
לפני פנייה למפקח, מומלץ לפעול כך:
- שיח וגישור: נסו לפתור את הסכסוך באמצעות שיחה ישירה ופתוחה עם השכן המעורב.
- מכתב רשמי: שלחו מכתב לשכן, בצירוף פירוט הליקויים והדרישה לתיקונם. מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לעריכת המכתב, כדי להבטיח נוסח מקצועי ומשפיע.
- בדיקה משפטית: וודאו אם קיים תקנון מוסכם לבית המשותף. אם לא, יש להסתמך על התקנון המצורף לחוק המקרקעין.
- הגשת תביעה: במידה וכל הניסיונות לא צלחו, ניתן להגיש תביעה למפקח בליווי מסמכים ותמיכות נדרשות, כמו חוות דעת מומחים.
נושאים בהם ניתן לפנות גם למפקח וגם לבית המשפט
ישנם מקרים בהם ניתן לבחור האם לפנות למפקח או לבית המשפט, בהתאם לאופי הבעיה ולצורך של הצדדים. לדוגמה:
- שימוש ברכוש המשותף: אם מדובר בשימוש בלתי סביר בשטח המשותף, המפקח מוסמך לדון בכך, אך אם נוצרים נזקים משמעותיים, ניתן לפנות גם לבית משפט השלום.
- שינוי חזותי חיצוני: המפקח מטפל בפגיעה ברכוש המשותף, אך תביעה על נזק כספי משמעותי כתוצאה מהשינוי תידון בבית משפט.
- בעיות רטיבות ונזקים: ניתן לפנות למפקח לדון בחלוקת האחריות, אך אם מדובר בתביעה נזיקית גדולה, הפנייה היא לבית משפט השלום.
כיצד ניתן לערער על החלטת המפקח?
על פסק דין של המפקח ניתן לערער לבית המשפט המחוזי שבתחום שיפוטו נמצא הבניין. חשוב לבסס את התביעה בצורה מקצועית, בעזרת עורך דין מנוסה בתחום.
מה עושים כאשר קיבלתם מכתב התראה או תביעה בקשר לסכסוך שכנים ?
במקרה שקיבלתם תביעה משכן בבית משותף רצוי לפנות לעו"ד המתמחה בפתרונות לסכסוכי שכנים על מנת שיבהיר את החוק בפניכם ויכוון אתכם כיצד נכון להתנהל מול השכן התובע ואל מול רשויות החוק. במקרה והתקבלה תביעה – לא בהכרח תצטרכו להגיע לבית משפט (או למפקח על הבתים המשותפים), ישנם מצבים בהם הדבר יכול להיפתר בעזרת הכוונה וייעוץ מקצועי של עו"ד ולכן, זהו צעד שיש לבצע מתוך ההבנה כי לא הכל ברור וידוע לנו מבחינה חוקית יש מגוון סוגיות חוקיות ועורך דין יכול לכוון אותכם כיצד להתגונן מפני תביעה על ידי הגשת כתב הגנה ו/או להגיע פשרה בעניין מסוים בעת הצורך וזה למנוע הליכים משפטיים מיותרים ובזבוז זמן וכסף.
סיכום
המפקח על הבתים המשותפים הוא כלי משמעותי לפתרון סכסוכי שכנים בצורה מהירה ויעילה. עם זאת, רצוי לשאוף לפתרון באמצעות תקשורת פתוחה ושיתוף פעולה, על מנת להימנע מהליכים משפטיים מורכבים. במקרים בהם לא ניתן להגיע להסכמה, המפקח מהווה כתובת משפטית מוסמכת להכרעה.
זכרו, שכנות טובה היא המפתח לאיכות חיים נעימה, והמאמץ לשמר אותה משתלם בטווח הארוך.